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强化管理提升素质重视解决物业服务乱象问题
发布时间:2017-04-18    来源:吴堡县人民政府

强化管理 提升素质

重视解决物业服务乱象问题

政协委员、政协办公室副主任  王伟

各位领导、各位委员:

随着城镇化建设步伐的加快和城市基础设施的完善,县城居民住宅楼呈井喷式发展,农村人口大量涌入县城,县城原居住在山上的居民也向楼盘涌进,多高层建筑成了县城居民的主要居住之所。根据有关部门统计,2016年底全县有办公楼、住宅小区、高层建筑86栋,其中7层以上的高层建筑到21栋,预计现有楼上住户有2832户,达到11328人。占到县城总人口的35.4%,楼房干净整洁的居住环境有效化解了人地冲突,但由于城镇的现代化快于管理能力的现代化,广大住户与楼盘管理者的矛盾又悄然产生,且有愈演愈烈、不可调和之势,物业管理已成为与居民息息相关且高度关切的焦点问题,须引起政府的高度重视并切实加以解决。

一、直面存在问题,找出引发矛盾的根源,研判解决方案,未雨绸缪,防患未然

1、物业管理公司少,水平低。我县目前在册的物业管理公司有六家,2013年注册的吴堡县阳光物业有限公司、吴堡县三星物业管理有限公司,2014年注册的吴堡县旭安物业服务有限公司、吴堡县永喜物业公司,这四家资质等级属于三级;2016年注册了吴堡县鼎泰物业管理有限公司、吴堡县康捷物业管理有限公司,这两个公司暂时没有等级资质。总体看,我县物业公司从无到有,这是社会发展的需要,也是社会的进步,但六家物业公司基本上都在起步阶段,服务水平参差不齐,服务内容也不尽相同。基本上都是摸着石头过河,没有成熟的经验。

还有一种普遍情况,即很多楼盘开发商就是物业管理者,既不注册,也不登记,没有服务细则和收费清单,管理粗放,态度蛮狠,不下手抓服务、抓管理,而一味地为了保障公司运行,追求最大利润,一定程度上存在通过充水、充电胁迫业主缴纳不合理的物业管理费用,激化出许多矛盾。个别楼盘电梯停运几个月无人问津,有的甚至衍化发生了业主和物业管理者打架、谩骂事件。

为了解我县的物业状况,曾就物业收费标准是否合理、物业管理项目和服务明细是否知情、物业在水、电等管理方面是否给业主带来不便等进行过问卷调查,住户颇有微词,问题集中反映在:1、未成立业主委员会。几乎全部楼盘都没有成立业主委员会,由开发商单方面与物业公司签订合同,或开发商就是物业管理者,新旧帐不清,责任不明,业主不知情,有抵触心理。2、收费不合理。电费奇奇怪怪,有的收6毛,有的收5.5毛,有的收5毛,但每户一个月另加20元。物业费五花八门,有的按住户面积1平方米1元收钱,电梯乘坐费包含在内;有的楼层电梯费在物业管理费每平米收费1元的基础上,再按楼层高低收费。暖气费花样百出,有的按平米收费,有的按套收费,按平米收费每平米有7元的,有7.5元的,等等。3、服务质量低。物业服务人员管理粗放、态度粗暴;动不动就卡水、卡电用来催缴物业费;服务不到位,有些居民家里因为水压不够,上水困难,几个月都得不到解决;供暖不及时,日供暖气时间短;楼道、电梯卫生差,长时间没有人打扫等等。

2、物业管理制度不健全。据了解我县在物业管理方面还没有规范性的文件,可以遵循的只能遥遵《陕西省物业管理条例》和《陕西省物业服务收费管理办法》等省级层面的文件和法规,住宅楼物业管理方面制度性建设工作显然落后,广大业主和物业管理部门都没有遵循的政策性文件,更谈不上宣传和教育引导工作,导致一方面广大业主不知道自己有什么权利和应该履行什么义务,另一方面物业公司也不清楚自己责任和权利,常为物业服务内容、质量与费用闹的不可开交、焦头烂额。

3、楼盘的后续维护无从谈起。所有楼盘未按陕西省建设厅、财政厅出台的《住宅专项维修资金管理实施细则》等有关规定缴纳住户专项维修基金,现在楼盘大都是新开发的,维护少,运转好,物业公司在有利润可图的情况下愿意承接物业服务,再过十年附属设施陈旧,没有专项维修基金做保障,问题必将凸显,管线老化,住户用不了电、用不了水、上不了楼,物业公司维修成本过大,在无利可图的情况下会选择退出,势必把所有的矛盾和问题都推给政府,把“烂摊子”甩给住户。

4、政府对物业疏于管理。主管部门虽有物业监管人员,但因业务量大,精力有限,况且我县注册物业公司才刚刚起步,加上更多的楼盘商是物业管理者,监管一时很难跟进,加上制度缺失,很难进行整体和系统性的规范和治理,只能鸡零狗碎的零敲碎打,加上县城特殊地理环境和十有九亲的人情世故,存在不能监督、不愿监督、不好监督的困境,导致一些小问题变成大问题,新问题变成老问题,矛盾越积越深。

5、业主对自己应享有的权利和义务不清不明,与物业管理者配合不到位。广大业主维权意识觉醒,希望物业公开透明,享受价有所值的服务,他们要求和物业服务公司签订合同,厘清双方责任,按合同享受应得服务和履行缴费义务,现在部分物业公司大多没有和住户签订合同,物业方和业主失去合同的约束,住户们只是简单的“货比三家”看见自己的所住楼盘收费标准比别的楼盘高就要求说法、拒绝缴费,双方胶着、矛盾升温,有些楼盘因为费用收缴不齐,电梯停用,充水、充电受限,住楼成了“急不完的肚子”、“怨不完气”。

二、建议

一是出台地方规范性文件。根据《陕西省物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理办法》等规范性文件精神,由主管局牵头,物价等部门配合,组织进行广泛调研,尽可能地吸取周边市县区物业管理方面的好经验、好做法,结合我县实际,在广泛征求民意的基础上,出台县级物业管理规范性文件,厘清政府、物业服务公司、业主的关系,从制度上填补物业管理方面的空白。使物业公司依法依规进驻楼盘,尽量减少谁开发谁管理的现象。

二是依法收缴住宅专项维修资金。根据陕西省建设厅和财政厅2009年印发的《住宅专项维修资金管理实施细则》等有关精神快速出台《吴堡县住房专项维修资金管理实施细则》等文件,并做好文件的宣传,特别是做好开发商、物业服务主体、广大业主的宣传工作,使全社会有一个广泛的知情权,减少住宅专项维修资金收缴阻力。可以条件成熟一个住宅区收缴一个住宅区,总结好经验、好做法,在全县推广,循序渐进,稳步推进,彻底解决这一问题带来的后顾之忧。

三是对物业公司加强监管。物业涉及的群众多,可以说一个住宅楼就是我们传统的一个村庄,一个住宅楼中一个住户出了问题,就可能影响整个楼层或者整个小区。政府应该站在广大住户的立场上,履行对物业公司的监管责任,对物业公司进行统一培训、统一管理,同标准监督,督促物业服务公司更加规范有序,同时帮助物业公司解决难题,实现良性互动。

四是物业公司要细化管理合理收费。要按照有关要求给广大住户知情权,解决信息对称问题;与业主签订合同,厘清业主和物业公司的责任和义务;要规范服务制度,明确服务清单。诸如管线如何维护,电梯怎么运营,消防知识宣讲及演练,公用基础设施维护,收费明细等事项均要明确。通过细化服务来化解矛盾。物业公司还要定期回访住户,不能一味只讲收费,不谋服务,要谋长远,看长远,与住户搞好关系,以和为贵,和气生财。

五是加强电梯运行安全管理。要严格落实电梯运行安全管理责任人,把责任扛死,我们知道电梯不出事就没人在意,习以为常,但电梯出事就是大事,损失是无法挽回的。我们建议市场管理监督局,要督促电梯责任人就电梯安全进行常规检查,防微杜渐,杜绝隐患,同时,如果条件成熟可以考虑购买电梯责任险,预防风险,降低损失。

谢谢大家。